We zien het nog steeds vaak voorbij komen: de 11 maanden huurcontracten in Spanje. Veel (met name Nederlandse) verhuurders die hun pand voor langer dan 2 maanden willen verhuren, denken dat ze, zolang ze een huurcontract aanbieden van minder dan 1 jaar, beschermd zijn tegen huurders die huurrechten willen claimen. Maar is dat echt zo? In deze blog lichten we dit onderwerp toe.
Wat is de 11-Maanden Mythe?
De mythe houdt in dat huurders in Spanje geen rechten kunnen claimen als hun contract korter is dan een jaar. Dit idee is populair, vooral onder verhuurders die denken dat ze na 11 maanden eenvoudig de huurder kunnen laten vertrekken. Hoewel je als verhuurder inderdaad een contract van 11 maanden kunt afsluiten—dat is de contractvrijheid die je in Spanje hebt—betekent dit nog niet dat de huurder geen rechten kan claimen na deze periode.
Waarom deze mythe zo wijdverspreid is, blijft een raadsel. De Spaanse huurwet, oftewel de LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), is hier namelijk heel duidelijk in. Volgens de LAU ben je als verhuurder verplicht om huurcontracten jaarlijks te verlengen tot een maximum van vijf jaar, ongeacht de afgesproken duur in het huurcontract. Dit betekent dat, zelfs als je een contract voor 11 maanden hebt afgesloten, de huurder het recht heeft om in de woning te blijven als ze dat willen. Veel verhuurders zijn zich hier niet van bewust, omdat de mythe een eigen leven is gaan leiden en door velen als feit wordt gezien.
Uitzonderingen op de Regel
Er zijn echter twee belangrijke uitzonderingen waarbij de huurder vooralsnog geen huurrechten kan claimen:
-
Eigen gebruik: Na een periode van minimaal één jaar kan de verhuurder de huurder met een opzegtermijn van twee maanden uit de woning zetten als hij of zij zelf het pand wil betrekken, of als een eerstegraads familielid dat wil. Deze mogelijkheid moet wel vooraf in de huurovereenkomst zijn opgenomen, zodat de huurder bij het tekenen van het contract op de hoogte is van deze bepaling.
-
Tijdelijke bewoning: De tweede uitzondering, waar Oaxstone in gespecialiseerd is, betreft huurders die de woning in Spanje niet als hoofdverblijf gebruiken. In dit geval is er sprake van tijdelijke bewoning. De Spaanse huurwet beschermt voornamelijk huurders die hun woning als hoofdverblijf hebben. Als de huurder een ander hoofdverblijf heeft, is deze bescherming minder relevant. Dit komt vaak voor bij expats die tijdelijk in Spanje werken. Het is echter van cruciaal belang dat verhuurders de nodige documenten goed controleren om te bewijzen dat de huurder elders een hoofdverblijf heeft.
Een recente uitspraak van een rechtbank in Malaga in 2022 bevestigt deze lijn van denken: het doel van de huur is belangrijker dan de periode. Dit betekent dat als een huurder de woning tijdelijk gebruikt voor werk of andere redenen, er geen sprake is van permanente huur. Hierdoor kunnen ze ook geen huurrechten claimen.
Conclusie
De 11 maanden mythe kan riskant zijn voor verhuurders in Spanje die denken dat ze volledig beschermd zijn. Het is cruciaal om te begrijpen welke verantwoordelijkheden je hebt als verhuurder en welke risico's je kunt lopen.
Ben jij van plan je vastgoed in Zuid-Spanje te verhuren voor de langere termijn zonder risico's van huurrechtenclaims te lopen? Neem dan contact met ons op via info@oaxstone.com!
